一线鋪租金為什么那么高？

香港地産学会过去多年在廣告上投入的資源是以百萬元計。对於一些大商业机構，當然不算得什么，但对於一間專业研究机構來說，数不在少。我們投放廣告的原則不是只要即時的效果，更重要的是長期的形象。為什么要提这事情，我想講的是要解釋一线鋪租金為什么那么高？

 有朋友笑稱，有些一线鋪的租金簡直是天價，真是賣白粉都做不來。其实一线鋪除了在地点上位置人流多之外，还有人流的素質高也是極其重要的。為什么人流的素質重要？因為鋪本身亦有廣告宣传的效用。特别是对於一些国际名牌店更為重要。他们租一线鋪除了營业之外，更重要是有廣告宣传效果，特别是長期都有高素質的達官贵人经过，或一个月去一兩次，即使他们沒有馬上購物，但对該品牌会加深印象，对品牌的建立極為重要。这种附加的效益，二线鋪是没法相比的。若要在一线区租用廣告位，租金随时貴过二线鋪的租金。

 投资一线鋪就好像跟名牌商一起經營，他生意越做越好，你收的租金自然也会水漲船高。这种鋪是经長時間形成的，有地利，有人和，不是隨便找个地方便能複制。在这些一线区建地下商場是有舒缓供应作用，但另一方面，由於建成地下商場之后人流会更多，一线鋪的租值将会更強。留意一点，即使同區，地下商場的廣告效用是遠不及地面的一线鋪的。

香港住宅的租金是否漲得厲害？

香港住宅的租金是否漲得厲害？其实一直以來都有很多人說租金升得快。一年多前我的朋友鄒廣榮敎授與两位学者在一份月刊發表了一篇文章(*)，也表示住宅租金漲得比收入快。根据他们的分析，2006-11年間，住宅租金上升了46%，而收入只上升約23%。而期間樓價卻上升了一倍。(表一)

 因最近政府表示会重新研究租金管制的問題，我便藉此机会談一下。

 究竟租金是什么？其实租金也是商品價格的一种，簡单來說便是出租房子的價格。出租房子是一种房屋服務(housing services)，與一般的服務性商品無異。提供酒店服務，出租汽车等等，均屬服務性商品。所以房屋租賃市场與一般的商品無異。而長期而言，在一般的情况下，租金的增幅應與通漲相若。

 不过这里要留意的有两点，第一是「一般的情况」，第二是長期。一般的情况是指没有战亂，或大量人口变动。战亂会令大量房屋損毁，造成短缺。而移民潮也会造成大量人口变动。由於大陸的政治不稳，香港在50-70年代便有大量來自大陸的新移民。現在我們这一代的父母，大部分在那時期來港。由下面数字可看到，香港在50-70年代的人口增长非常驚人：

1951-56	+29.5%
1956-61	+21%
1961-66	+15%
1966-71	+11.5%
1971-76	+11.5%
1976-81	+15%

 这30年間，香港的人口增加了1.6倍。但80年后人口年增幅開始回落，年增幅在2%以内。時至今天，香港人口的年增幅在1%以内。由此亦可知，50-70年代時期確實房屋相當緊張，再加上1953年石硤尾大火，板間房，天台屋，鉄皮屋比比皆是。港英政府在石硤尾大火后宣布興建廉租屋，但數量龐大，不是一時三刻可解决得了。相信當年實行租金管制也是迫不得己的做法。

 另一方面，從表一所見，若我們從1997作起点計算，樓價的升幅只有11.6%，租金更加是零增长，而收入增幅卻有23%。而我計算过这同期的通漲也差不多是零，剛好與租金的增幅一致。因為鄒的数据是從2006計算，只有5年時間。而我上面說的是「長期而言」。因為这是Time series的關系，越拉長時間，整体租金的增幅会越接近通漲。

 我們不能只看一年或看两年，若只是随便拿几年去計算，可能会有偏差。你若說1997年高，2008年金融海潚時也有减租的。所以長期而言，过高或过低的數据会互相抵消，趨向其true value。这在統計学上叫Large Number Effect。

 縂結一下，住宅租金的增幅與通漲相若，並無什么急升的情况。而人口也處於低增长穩定期。要解决低收入住屋問題，最实際是從提供公屋入手。中産人仕若租樓住，則可提供租金扣税，可以設上限為$15,000 eg. 並按家庭成員增加。至於分租套房問題，有不少是家在新界，工作在市区，租套房純粹為方便返工。自由市场，不應無理干涉，除非政府準備在市区每人给配一間公屋。重要的是抓緊坏境衛生及消防，必要時政府為一些环境实在太惡劣的舊樓資助一点管理也無所謂。人命關天，無須斤斤計較。

 *見信報月刋 426期 9/2012  pp.6-10.

莊子和大学之道

莊子生逢戰國時代，處於亂世，他提倡開拓自己的眼界以及心胸，重實際而輕虛名。

井蛙不可以語於海者，拘於虛也。夏蟲不可以語於冰者，篤於時也。曲士不可以語於道者，束於教也。《莊子秋水篇》

世上人和事都受到生命、時間、空間的限制，常常為了小事想不開，拋不下名與利的牽制，這都是因為不能打開自己眼光，囿於自己孤陋的所學、狹隘的生活環境、和短暫的生命。看破看淡，不再計較這些小事，才能達到真正的逍遙。

莊子對於出世的態度是完全的務实的，可以説重实際而輕虚名是他的人生哲學。莊子說你寧願做廟堂上的神龜，被供奉著或寧可活在泥中。當然是活的縂比死了的神龜实際。

莊子釣於濮水，楚王使二大夫往先焉，曰：「願以境內累矣。」莊子持竿而不顧，曰：「吾聞楚有神龜」死已三千歲矣，王巾笥而藏之於廟堂之上。此龜者，寧其死為留骨而貴乎？寧其生而曳尾於塗中乎？」《莊子秋水篇》

順便談一下大学之道。大学不是一般的商业机構，大学的貢獻主要有三方面：在於对教育，学术及社会作了什么貢獻。教育主要是敎学(teaching)，但很多学者輕視敎学，因為敎学不是表现的主要評核因素。至於学術方面的貢獻，主要是在国际学報上刊登論文。但有很多学者只是为工作而登学報。有很多学報論文(包括最好的学報) 都有不少垃圾文章。但要指出一点，对学術有貢獻不一定对社会有貢獻。学術是一种集体的知識工作，承先啓后，知識便能增长。當然学術也可以对社会方面有所貢獻，这两者並不矛盾。但反过来，对社会有貢獻也不一定对学術有貢獻，因学術是發掘新的知識，而不只是應用現有知識。

 從莊子的角度看，更实際一点說，学術貢獻不是登什么学報或出了多少学報論文。貢獻必须是「实」的，就好像一个人对社会作了什么貢獻，做了什么事情，而不是看他拿了多少勋章，擁有多少證書。这是徒具虚名而已。